黑龍江物業管理條例實施細則(最新版)  

更新:2019-03-14 10:56:00 來源:思而學教育網 www.whvafl.tw

為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,每個省份都會有自己的物業管理條例。下面是2019年黑龍江最新的物業管理條例全文,可供參考!

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第一章總則

第一條〔目的和依據〕為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益,改善生活和工作環境,促進物業管理行業健康發展,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例,

第二條〔適用范圍〕本省行政區域內住宅和非住宅物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理,包括物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理。

本條例所稱物業服務企業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、使用,維護環境衛生和相關秩序的活動。

本條例所稱社區物業服務機構管理,是指社區物業服務機構對未實行物業服務企業管理和業主自行管理的老舊住宅,提供環境衛生、綠化養護、共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務的活動。

第三條〔基本原則〕物業管理實行自治管理與專業服務、社區管理相結合,遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第四條〔政府扶持〕縣級以上人民政府應當制定扶持政策,推動物業實行社會化、專業化和市場化服務,建立老舊住宅公益性崗位補貼機制,促進物業服務行業發展。

物業服務企業享受國家和省制定的現代服務業優惠政策。

鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條〔部門職責〕省住房和城鄉建設行政主管部門依法負責全省物業管理活動的監督管理工作,并組織實施本條例。

市(地)、縣(市、區)主管物業管理活動的部門(以下稱物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府有關行政主管部門應當依照本條例和職責分工,負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第六條〔基層政府機關和自治組織職責〕街道辦事處、鄉(鎮)人民政府會同縣級物業行政主管部門,指導本轄區內業主依法設立業主大會和選舉業主委員會,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,依法調解物業管理糾紛。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

第七條〔培訓與激勵機制〕縣級以上物業行政主管部門應當加強對街道辦事處、鄉(鎮)人民政府物業管理工作人員和業主委員會委員的培訓,提高物業管理水平,所需經費列入本級財政預算。

在物業管理活動中成績顯著的單位和個人,由縣級以上人民政府給予獎勵。

第八條〔行業管理〕物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,規范行業行為,維護市場秩序和公平競爭,負責制定物業服務規范并監督實施,促進物業服務企業依法經營和誠信服務,推動物業管理行業健康發展。

第二章物業管理區域和相關配置

第九條〔物業管理區域劃分〕物業管理區域由物業所在地的縣級物業行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府根據物業的建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分,應當征求社區居(村)民委員會的意見。

分期建設或者由兩個以上建設單位開發建設,共用配套設施設備的,一般應當劃分為一個物業管理區域。

已經實行物業服務企業管理的區域,由物業服務企業向物業所在地的縣級物業行政主管部門申請登記。

第十條〔物業管理區域劃分的保障措施〕規劃行政主管部門在審查建設工程設計方案時,應當聽取物業所在地的縣級物業行政主管部門對物業管理區域的劃分意見。

新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可或者房屋銷售備案前,應當按照規定劃分物業管理區域,向物業所在地的縣級物業行政主管部門申請登記,將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示,并告知物業所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。

第十一條〔物業管理用房的配置〕建設單位應當按照下列標準,在物業管理區域內無償配置物業管理用房:

(一)房屋建筑總面積在五萬平方米以下的,物業管理用房的建筑面積不得低于一百平方米。

(二)房屋建筑總面積在五萬平方米以上二十萬平方米以下的,設區的市的物業管理用房的建筑面積不得低于房屋總建筑面積的千分之四;其他市、縣的物業管理用房的建筑面積不得低于房屋總建筑面積的千分之三。

(三)房屋建筑總面積超過二十萬平方米的,超出部分按照房屋總建筑面積的千分之一提供。

高檔社區物業管理用房的比例可以適當增加。

非住宅區物業管理用房的面積,由建設單位與買受人協商。

集中建設的保障性住房還應當按照不低于房屋總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營用房,收益用于物業服務。

物業管理用房應當是地面以上能夠獨立使用的房屋,具備水、暖、電、通風、采光等使用功能。物業管理用房所在樓層不得高于四層,但配置電梯的除外。業主委員會用房應當從物業管理用房中調劑解決。

第十二條〔物業管理用房配置相關問題〕物業管理用房不得抵押、轉讓。

物業管理用房面積不計入分攤公用建筑面積。

縣級以上規劃行政主管部門在辦理建設工程規劃許可時,應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置。

第十三條〔計量器具的配備〕建設單位在向業主交付物業前,應當對物業管理用房、業主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的電、水等計量器具。

第三章業主、業主大會及業主委員會

第十四條〔業主及其權利義務〕房屋的所有權人為業主。

因買賣、贈與、征收安置等事由合法占有房屋,但尚未依法登記取得房屋所有權的人,在物業管理活動中享有業主權利,并承擔相應義務。

業主在物業管理活動中的權利、義務按照法律、法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定,但不得以放棄權利為由不履行義務。

第十五條〔業主大會和業主委員會〕同一個物業管理區域內的業主可以依法成立業主大會,選舉業主委員會。未成立業主大會的,由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第十六條〔業主共同決定事項〕下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(三)物業管理方式;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

(十一)采用書面征求意見形式召開業主大會會議的意見征集、統計和存檔辦法;

(十二)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第六項和第七項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條〔業主大會會議〕業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會會議采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交全體業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。需要投票表決的,表決意見應當由業主本人簽名。

業主可以委托代理人參加業主大會會議,委托代理人應當持業主書面委托書并根據業主意見表決。

第十八條〔首次業主大會會議召開條件〕符合下列情形之一的,應當召開首次業主大會會議:

(一)交付使用房屋的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

(二)交付使用的房屋套數達到總套數百分之五十以上的;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同期限即將屆滿的。

第十九條〔建設單位的材料報送義務〕物業管理區域具備本條例第十八條第一、二項規定情形之一的,建設單位應當按照物業所在地的縣級物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的要求,及時報送下列籌備首次業主大會會議需要的材料:

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及配套的設施、設備和相關場地情況明細;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用的共用設施設備證明;

(六)物業管理用房配置證明;

(七)其他相關材料。

第二十條〔首次業主大會會議籌備的組織指導〕符合業主大會成立條件的,縣級物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到業主提出的書面籌備申請之日起六十日內,組織、指導成立首次業主大會籌備組。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十一條〔首次業主大會籌備組〕首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會代表組成。籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生。

籌備組成員人數應為五人以上的單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十,籌備組組長由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協調處理。

第二十二條〔首次業主大會籌備組職責〕首次業主大會籌備組履行下列職責:

(一)確定首次業主大會會議召開的形式、時間、地點和內容;

(二)擬定管理規約草案、業主大會議事規則草案、業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份和業主人數,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)擬定選舉辦法草案,提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公示。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并予以答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第二十三條〔業主委員會委員〕業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故拖欠物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約情形且未改正的業主,不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員后出現上述情形的,應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會的選舉辦法由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。

第二十四條〔業主委員會備案〕業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案:

(一)業主委員會備案申請書;

(二)業主委員會委員名單;

(三)業主大會議事規則和管理規約;

(四)業主大會會議記錄;

(五)其他相關材料。

業主委員會自收到備案證明之日起十五日內,向物業所在地的縣級物業行政主管部門申請登記。

第二十五條〔業主大會臨時會議〕業主委員會不能正常開展工作的,物業所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會臨時會議調整業主委員會。

第二十六條〔業主組織工作經費〕業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔,可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支,也可以由全體業主分攤。

經費的籌集、管理和使用由業主大會議事規則具體約定。業主委員會應當每年在物業管理區域內公告經費籌集、管理和使用情況,接受業主監督。

第二十七條〔社會管理協作〕業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門,與社區居(村)民委員會相互協作,共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

第二十八條〔物業管理委員會〕不具備成立業主大會條件,或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業所在地的縣級物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導后仍不能成立的,可以由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成,應當公開征求所在物業管理區域內業主的意見。

第四章前期物業管理

第二十九條〔前期物業服務企業的選聘〕包含住宅的物業,建設單位應當在申請房屋預售許可前通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。

投標人不足三人或者總建筑面積在五萬平方米以下的,經物業所在地的縣級物業行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

鼓勵建設單位對不包含住宅的物業通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十條〔前期物業服務合同和臨時管理規約的備案〕建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,在房屋銷售之前制定臨時管理規約,并在申請房屋預售許可前將物業服務合同、臨時管理規約報物業所在地物業管理行政主管部門備案。

第三十一條〔前期物業服務合同和臨時管理規約的公示與承諾〕建設單位應當在房屋銷售現場向房屋買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約,并予以說明。

房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對履行前期物業服務合同和遵守臨時管理規約作出書面承諾。

第三十二條〔前期物業服務費用〕前期物業服務合同生效至房屋交付使用之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。房屋交付買受人之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交付買受人的物業,物業服務費用由建設單位承擔。

房屋達到交付條件,買受人遲延接受房屋交付的,前款規定物業服務費發生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結束次日起計算。

建設單位不得與買受人約定減免物業服務費。

第三十三條〔前期物業服務合同解除的報告義務〕前期物業服務合同履行期限內,物業服務企業在業主大會成立前依法行使合同解除權的,應當書面報告物業所在地的縣級物業行政主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,并在物業管理區域內公示。物業服務企業應當自公示之日起給業主三個月的準備時間,但業主同意物業服務企業退出物業管理區域的除外。

物業服務企業和業主應當在前款規定的準備時間內繼續履行合同。

第三十四條〔前期物業服務的承接與查驗〕物業服務企業承接前期物業服務項目時,應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,查驗記錄由雙方簽字確認。業主專有部分由業主查驗,出現問題的,由業主向建設單位提出;如業主向物業服務企業提出,物業服務企業應當及時轉告建設單位。

在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理必需的資料。

物業服務企業應當自承接物業之日起三十日內,到物業所在地的縣級物業行政主管部門依法辦理備案手續。

第三十五條〔前期物業服務合同的終止〕前期物業服務合同約定的期限未屆滿或者未約定期限的,其權利義務自業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業訂立的物業服務合同生效時終止。

前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當與業主委員會辦理物業移交手續,并向業主委員會移交物業管理必需的資料以及物業服務期間建立的相關資料。

第三十六條〔建設單位的保修義務〕建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的,應當與物業服務企業簽訂委托協議。

建設單位交付住宅物業時,應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。

第三十七條〔物業質量保修金制度〕新建住宅物業實行物業質量保修金制度。

建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請權屬初始登記前,按照物業建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業所在地的縣級物業行政主管部門設立的物業質量保修金專門賬戶交存物業質量保修金。

物業質量保修金賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。

第三十八條〔保修金的機制〕物業質量保修金保證的責任期限,自物業竣工驗收合格之日起計算。國家規定的最低保修期限屆滿后,由建設單位申請退還。物業質量保修金退還后,建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

第三十九條〔保修問題處理時限〕物業在保修期限內出現質量問題的,建設單位應當在接到業主、業主委員會或者建設單位委托的物業服務企業提出維修要求后的二十四小時內到現場核查情況。情況屬實的,應當在七十二小時內維修。

第四十條〔保修金的使用〕建設單位在物業保修期限內不履行保修義務的,業主、業主委員會或者建設單位委托的物業服務企業可以提出申請,經物業所在地的縣級物業主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定,屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的,由業主委員會或者建設單位委托的物業服務企業組織維修,費用從物業質量保修金中支出。

縣級物業行政主管部門應當在物業質量保修金使用后三日內書面通知建設單位,建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

第四十一條〔保修金的提存〕物業保修期限內,建設單位依法注銷的,縣級物業行政主管部門應當將物業質量保修金本息余額提存。提存費用從物業質量保修金中支出。

第四十二條〔保修金的退還〕符合下列條件之一的,物業所在地的縣級物業行政主管部門應當在國家規定的最低保修期限屆滿后,將物業質量保修金本息余額退還建設單位:

(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題的;

(二)出現物業質量問題,但建設單位已經按照規定維修并驗收合格,或者與業主對維修費用的承擔達成協議并已經給付的;

(三)建設單位和業主對物業質量問題發生爭議,但建設單位已經按照人民法院或者仲裁委員會作出的生效法律文書履行義務的,

建設單位在國家規定的最低保修期限內依法注銷的,該期限屆滿后物業質量保修金本息余額依法列入清算財產。

第四十三條〔保修金退還公示〕國家規定的最低保修期限屆滿三十日前,縣級物業行政主管部門應當將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

第四十四條〔保修金監管機制〕省住房和城鄉建設主管部門應當加強對物業質量保修金交存、使用、管理情況的監督檢查。

縣級物業行政主管部門應當每年向相關物業管理區域的業主和建設單位,公布該物業管理區域物業質量保修金的交存和使用情況,接受監督。

第五章物業管理服務

第一節物業服務企業管理

第四十五條〔物業服務企業管理〕業主共同決定選聘物業服務企業提供物業服務的,業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,依法簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力。

第四十六條〔物業服務企業和從業人員的資質和資格〕從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格,并依法取得物業服務企業資質。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書和管理人員職業資格證書。

第四十七條〔物業服務合同內容〕物業服務合同應當包括下列主要內容:

(一)物業服務項目、內容、質量和服務標準;

(二)物業服務費用的標準、計費方式和收取辦法;

(三)雙方權利義務;

(四)合同期限;

(五)違約責任;

(六)爭議解決途經。

物業服務項目一般包括:共用部位和共用設施設備的維護和管理,公共秩序維護,環境衛生、綠化養護管理,車輛停放管理等。具體項目由業主委員會與物業服務企業約定。

物業服務合同的示范文本由省住房和城鄉建設行政主管部門與省工商行政主管部門聯合制定并公布。

第四十八條〔物業服務合同的備案〕物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報所在地縣級物業行政主管部門備案。

第四十九條〔物業服務合同的延續〕物業服務合同期限屆滿后,業主大會沒有決定續聘或者選聘其他物業服務企業,原物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同效力自動延續至新簽訂的物業服務合同生效之時。在此期間,任何一方當事人提出終止合同的,應當提前三個月書面告知對方。

第五十條〔物業服務合同的解除〕物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的,應當提前三個月書面告知業主委員會。

物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務終止后十日內,按規定辦理移交手續。

第五十一條〔物業服務收費原則〕物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則確定。

普通住宅的物業服務收費實行政府指導價,別墅等高檔住宅和非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

第五十二條〔物業服務收費標準〕物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的價格行政主管部門應當會同同級物業行政主管部門,綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況等因素,及時制定和調整物業服務費用的基準價及其浮動幅度,并定期向社會公布。價格行政主管部門應當每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果及時調整。具體收費標準由建設單位或者業主委員會與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行市場調節價的,具體收費標準由業主委員會與物業服務企業協商確定。

第五十三條〔物業服務費用的交納〕業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務企業按照合同約定以及相關規定提供服務的,業主不得以物業閑置、房屋質量和未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納。

業主不按照物業服務合同約定交納物業服務費的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,業主委員會可以根據管理規約的約定在物業管理區域內公示。業主逾期未交納物業服務費用,物業服務企業可以自逾期之日起,按照所欠費總額的千分之三按日加收滯納金,物業服務企業或者其他管理人可以依法請求支付。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,并自約定之日起十五日內告知物業服務企業。物業使用人不交納物業服務費用的,業主承擔連帶交納責任。業主轉讓房屋所有權時,應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第五十四條〔公用事業單位終端收費〕物業管理區域內,供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業單位應當抄表到戶,并向最終用戶收取有關費用,不得強制物業服務企業無償代收代交相關費用,不得因物業服務企業拒絕代收代交相關費用停止向最終用戶提供服務。

住宅小區內共用設施設備和場地的維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的非經營性用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格標準執行。

第五十五條〔安全隱患警示〕物業管理區域內共有部分、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置警示標識,制定和采取具體防范措施,并及時向有關管理單位和業主委員會報告。

第五十六條〔安全防范協助義務〕物業服務企業應當接受有關管理單位的安全防范指導,建立安全防范的管理制度和措施,提高物業服務企業及其從業人員的安全防范意識和能力,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,應當采取應急措施,并及時向有關管理單位報告,協助做好救助和調查工作。

業主、物業使用人需要物業服務企業對人身、財產安全提供保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

第五十七條〔物業檔案保管義務〕物業服務企業應當妥善保管物業檔案資料,保證檔案資料齊全。

第五十八條〔服務監督〕物業服務企業應當及時告知全體業主物業管理區域內有關物業服務的重大事項,及時處理業主有關物業服務的投訴,接受業主、業主大會和業主委員會對物業服務合同履行情況的監督。

第五十九條〔行政監管〕縣級以上物業行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制,健全物業服務企業和從業人員誠信檔案。

物業服務企業受到行政處罰的,一年內不得承接新的物業服務項目。

縣級以上物業行政主管部門應當將物業服務企業和從業人員違法違規和誠信履約的信息記入誠信檔案,并向社會公布。

第六十條〔行業自律〕物業管理行業協會應當建立健全物業服務企業和從業人員預警公示制度,對違法違規行為給予通報批評,并可以向所在地的物業行政主管部門提出處罰建議。

第二節業主自行管理

第六十一條〔業主自行管理〕經業主大會決定,業主可以對物業實施自行管理,并接受縣級以上物業行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督。

業主自行管理不得違反有關法律、法規規定,損害社會公共利益,侵害業主和他人的合法權益。

第六十二條〔議事方式〕業主自行管理的物業服務內容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業主共同協商確定。

第三節社區物業服務機構管理

第六十三條〔社區物業服務機構的設立〕未實行物業服務企業和自行管理的老舊住宅,應當由社區物業服務機構管理。

社區物業服務機構由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府根據社區設置、物業規模等實際情況組建,報市(地)人民政府(行署)物業行政主管部門批準后成立。

市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)應當對社區物業服務機構給予適當補貼。社區物業服務機構的收費標準實行政府指導價,由有定價權限的價格行政主管部門應當會同同級物業行政主管部門制定,并定期向社會公布。

第六十四條〔社區物業服務機構服務范圍〕社區物業服務機構應當提供環境衛生、綠化養護、共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

第六十五條〔社區物業服務機構管理的終止〕業主大會決定選聘物業服務企業或者自行管理的,社區物業服務機構應當終止服務,并按照規定辦理相關交接手續。

第四節物業管理糾紛的處理

第六十六條〔物業管理糾紛處理〕業主、物業使用人、業主委員會、建設單位、物業服務企業、社區物業服務機構之間因物業管理活動發生糾紛的,可以向縣級以上物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府投訴或者申請調解,也可以依法向人民法院起訴或者申請仲裁。

第六十七條〔矛盾與應急處理〕街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當建立物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構,完善社區公共服務體系,為業主提供基本服務。

第六十八條〔物業聯席會議制度〕街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府負責召集和主持,協調處理物業管理重大事宜。

第五節政府改造和整治老舊住宅

第六十九條〔改造整治職責〕市(地)、縣(市)人民政府(行署)應當對已建成交付使用,但配套設施不齊全、環境質量較差的老舊住宅進行改造整治,并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

老舊住宅的范圍,由市(地)、縣(市)人民政府(行署)確定。

第七十條〔經營性用房建設〕老舊住宅改造整治中,經有利害關系的業主同意,并經法定程序批準,可以建設物業管理用房和一定比例的經營性用房。經營性用房的經營收益作為老舊住宅區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。

第七十一條〔改造整治后的物業管理〕老舊住宅改造整治完成后,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當指導業主設立業主大會,由業主大會決定物業管理方式。

第六章物業的使用與維護

第七十二條〔物業管理區域禁止行為〕物業管理區域內禁止下列行為:

(一)擅自改變物業規劃用途;

(二)損壞、擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(三)違法搭建建筑物、構筑物;

(四)損壞、擅自占用、改變物業共用部位,損壞、擅自占用、移裝共用設施設備;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質和超負重物品;

(六)制造超過規定標準的噪音、振動和影響鄰居正常采光、通風;

(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物;

(八)占用綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(九)擅自擺設攤點、占道經營,無序停放車輛;

(十)破壞、擅自改變房屋外觀;

(十一)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會、業主、物業使用人應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關管理單位,有關管理單位應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十三條〔轉讓和出租房屋的告知〕業主轉讓或者出租房屋的,應當將管理規約的內容告知受讓人或者承租人,并自合同簽訂之日起十五日內將轉讓或者出租的情況告知物業服務企業。

第七十四條〔房屋裝飾裝修〕業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當書面告知業主或者物業使用人房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議,并進行現場監督。

房屋裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容:

(一)允許施工的時間;

(二)廢棄物的清運和處置;

(三)住宅相關設施的安裝要求;

(四)裝飾裝修保證金的收取和退還;

(五)其他需要約定的事項。

業主違反房屋裝飾裝修和房屋安全使用規定、臨時管理規約或者管理規約的,物業服務企業應當及時督促其改正;經督促不改正的,物業服務企業有權禁止施工人員和施工材料進入物業管理區域,并報告有關管理單位,有關管理單位應當及時處理。

第七十五條〔車輛停放管理〕物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。嚴重影響消防通道的車輛,物業服務企業應當及時報告物業所在地的公安機關消防機構依法處理。

物業服務企業應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放,但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

第七十六條〔車位、車庫的出租、出售〕建設單位在物業管理區域內按照規劃建設的車位、車庫,應當在滿足本物業管理區域內業主需求后方可出售、出租給他人。

尚未出售的車位、車庫,業主、物業使用人要求承租的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。

第七十七條〔侵占、損壞業主共有部分的禁止〕任何單位和個人不得非法處分、侵占或者損壞物業管理區域內業主共用部位和公用設施設備。

因維護物業或者公共利益,供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時占用、挖掘道路、場地等共用部位的,應當告知業主委員會和物業服務企業,并應當于施工前在物業管理區域內公示,采取安全保障措施,施工結束后應當及時恢復原狀。

第七十八條〔物業維修、更新、改造費用〕物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:

(一)專有部分所需費用,由擁有該部分所有權的業主承擔。

(二)物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用,由業主按照擁有物業建筑面積的比例分攤;已經設立專項維修資金的,從中列支。但人為損壞的,由責任人承擔。

(三)物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔,不得從專項維修資金中列支。

(四)物業管理區域內供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業設施設備的維修養護和更新改造費用,由相關公用事業單位承擔,不得從專項維修資金中列支。

住宅專項維修資金的收取、使用和管理辦法,由省人民政府另行制定。

第七十九條〔應急處置機制〕發生下列危及住宅物業或者人身財產安全,需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的情形時,相關業主不能形成法定多數意見的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案,經物業所在地的縣級物業行政主管部門住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急維修:

(一)屋面防水損壞造成滲漏;

(二)電梯嚴重故障;

(三)公共護(圍)欄嚴重破損;

(四)樓體單側外立面有脫落危險;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(六)危及住宅物業和人身安全的其他情形。

應急維修費用應當經過審計并向業主公示后,從相關業主的住宅專項維修資金分賬戶中按照分攤比例列支;其中涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第八十條〔投訴登記制度〕公安、價格、工商、規劃、質量技術監督、環境保護、城市管理、城市市容環境衛生等行政主管部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、房屋經營、規劃執行、電梯和鍋爐運行、環境衛生等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。

第七章法律責任

第八十一條〔過渡性條款〕違反本條例規定,有關法律、法規已有規定的,從其規定。

第八十二條〔建設單位法律責任一〕建設單位違反本條例規定,未對物業管理用房、業主委員會用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,并處五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十三條〔建設單位法律責任二〕建設單位違反本條例規定,不按照規定配置必要的物業管理用房的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正,有違法所得的,沒收違法所得,并處違法所得一至二倍的罰款;沒有違法所得的,處三十萬以上五十萬以下罰款。

第八十四條〔物業服務企業法律責任一〕物業服務企業轉讓、變相轉讓物業服務企業資質證書或者物業管理人員職業資格證書的,由縣級以上物業行政主管部門沒收違法所得,并處五萬元以上十萬元以下的罰款;情節嚴重的,降低資質等級或者吊銷資質證書;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第八十五條〔物業服務企業法律責任二〕物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上五萬元以下罰款:

(一)擅自退出物業管理項目的;

(二)未將物業服務合同按時報送備案的;

(三)承接物業未進行查驗的。

第八十六條〔物業服務企業法律責任三〕物業服務企業違反本條例規定,未書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,且未派人到裝飾裝修現場監督檢查的,由縣級以上物業行政主管部門處一千元以上三千元以下的罰款。

第八十七條〔停車管理法律責任〕建設單位違反本條例規定,在未滿足本物業管理區域內業主需求,直接將車位、車庫出售、出租給他人的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處違法所得一倍的罰款。

建設單位違反本條例規定,只售不租車位、車庫的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

物業服務企業違反本條例規定,不履行車輛管理職責的,由縣級以上物業行政主管部門給予警告;經警告仍不履行車輛管理職責的,處一千元以上三萬元以下的罰款。

違反本條例規定,在住宅物業管理區域內停放工程車輛、大中型客貨車輛的,由縣級以上物業行政主管部門給予警告;經警告仍不改正的,處五百元以上五千元以下的罰款。

違反本條例規定,在住宅物業管理區域內停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的,由物業所在地的公安機關消防機構給予警告;經警告仍不改正的,處五百元以上二千元以下的罰款。

第八十八條〔公用事業單位法律責任〕供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業單位違反本條例規定,未抄表到戶并向最終用戶收取有關費用,或者因物業服務企業拒絕代收代交相關費用停止向最終用戶提供服務的,由縣級以上價格行政主管部門或者物業行政主管部門根據職責,處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第八十九條〔業主與物業使用人法律責任〕業主、物業使用人違反本條例和管理規約約定的,業主委員會、物業服務企業有權制止,并要求限期改正或者報告有關管理單位處理;造成損失的,責任人應當依法承擔賠償責任。

第九十條〔行政監管責任〕物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本條例的規定,不依法履行監督管理職責或者發現違法行為不予查處,在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分。

第八章附則

第九十一條〔實施日期〕本條例自年月日起施行。

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